BRUNO

BRUNO 

betaalbare — ruimtelijke — units — not for profit  — ontwikkeld

Meet BRUNO

Een nieuwe aanpak voor betaalbare huisvesting in België. Na 20 jaar kwalitatieve architectuur met DMOA architecten en 7 jaar sociaal ondernemen met Maggie Program vzw, zijn we verheugd om BRUNO te presenteren: een innovatieve benadering van betaalbare huisvesting die kwalitatieve architectuur verenigt met maatschappelijke impact, waarbij de architect een centrale rol speelt.

De Uitdaging

De woningnood in Vlaamse steden is ernstig. Alleen al in Leuven is er volgens de recentste woonstudie een tekort van 8000 woningen. Bestaande groepswoningbouwprojecten stuiten vaak op frustraties door de hoge verkoopprijzen, lage architecturale kwaliteit, langdurige vergunningsprocedures en, voor ons persoonlijk, een ondergewaardeerde rol van de architect.

Onze Aanpak

Net als bij veel coöperatieve modellen is het ons ultieme doel om hoogwaardige woningen aan te bieden aan een diverse groep bewoners die momenteel buiten de markt vallen. BRUNO wacht echter niet op de vraag; we creëren zelf aanbod als architect-bouwheer. BRUNO biedt hiervoor een unieke oplossing op een specifieke manier.

  • Not for profit Ontwikkeling: BRUNO richt zich op het ontwikkelen van betaalbare woningen zonder winstbejag. Door te focussen op maatschappelijke impact in plaats van financiële winst blijft de uiteindelijke kostprijs lager.

  • Contextueel stedenbouwkuding onderhandelen: Door samen te werken met lokale overheden om een maximaal ruimtelijk rendement te verkrijgen, kan BRUNO de aankoopprijs van grond of panden per unit verlagen. Dit maakt het mogelijk om meer woningen te bouwen tegen lagere kosten, wat direct ten goede komt aan de bewoners. Via een convenant worden de nodige garanties aan de betrokken overheid gegeven om speculatie en precedenten uit te sluiten.

  • Duurzaam Juridisch Kader: Een sluitend juridisch kader voorkomt speculatieve doorverkoop en waarborgt dat deze woningen toegankelijk blijven voor toekomstige generaties. Dit helpt om prijsstijgingen op de lange termijn te voorkomen.

  • Samenwerking met Sociale Huisvestingsmaatschappijen: Door af en toe samen te werken met bestaande sociale huisvestingsmaatschappijen kan BRUNO bijdragen aan een collectieve visie, die kan worden ingezet voor een hoger maatschappelijk doel.

  • Stimuleren van Alternatieve Woonvormen: BRUNO kan ook vanuit zijn expertise als architect-ontwikkelaar andere woonactoren begeleiden bij hun innovatieve woonprojecten.

De Rol van de Architect

In dit model nemen architecten de rol van projectontwikkelaars op zich, waardoor ze impactvolle ontwerpen kunnen creëren zonder de druk van winstmaximalisatie. Door de behoeften van de gemeenschap boven financiële winst te stellen, kunnen we een samenwerkingsomgeving bevorderen waarin iedereen profiteert. Correct vergoed werken aan eigen projecten met maatschappelijke impact is voor elke architect een droom.

Een Oproep tot Actie

Ook wij geloven dat dit het moment is om te experimenteren met nieuwe ondernemingsmodellen die sociale waarde boven winst stellen. We nodigen iedereen – belanghebbenden, experts, critici, impactinvesteerders, … – uit om met ons mee te denken in deze spannende reis. Deel uw inzichten, ideeën of kritiek door contact op te nemen via benjamin@brunopact.be.

Sluit je bij ons aan terwijl we de weg vrijmaken voor BRUNO en de toekomst van betaalbare huisvesting herdefiniëren!

BRUNO PACT

PACT 1: NOT FOR PROFIT

BRUNO streeft geen winstmaximalisatie na voor de ontwikkelaar maar wel voor de maatschappij. Projecten worden zo ontwikkeld dat kwaliteit en betaalbaarheid voorop staan ten gunste van de finale eigenaars.

PACT 2: MET OPEN BOEKHOUDING

Elk BRUNO project wordt uitgewerkt en opgevolgd met een open boekhouding. Dit betekent een vrij en door iedereen consulteerbare rekensheet waarin alle kosten die tot de finale projectkost leiden, transparant zijn opgenomen per onderdeel en per bouwpartner. Het doel van een open boekhouding is om iedereen inzage te geven in het correcte verloop van het project maar zonder expliciet inspraak te verlenen. Het dient dus om partners en stakeholders te laten controleren dat het project naar best vermogen en in de geest van dit pact verloopt. Dit document is ook meteen de basis waarop teruggevallen wordt om te bepalen of het PACT correct is nageleefd of niet.

PACT 3: ZONDER WET OP OVERHEIDSOPDRACHTEN

BRUNO-projecten worden zo aangepakt dat ze vrijgesteld zijn van de procedure “Wet op overheidsopdrachten”. Dit omdat BRUNO erin gelooft sneller (en dus goedkoper), kwalitatiever en innovatiever te kunnen werken en opleveren als je privaat ontwikkelt. Overheidsopdrachten zijn doorgaans logger en dus trager, administratief complexer en overgeleverd aan het risico op minderwaardige aannemers bij openbare biedingen wat de kwaliteit niet ten goede komt. Pact 3 is veeleer een ambitie maar geen verplichting.

PACT 4: KWALITATIEVE ARCHITECTUUR

BRUNO projecten doen dienst op een architectenbureau dat garant staat voor kwalitatieve architectuur. Gezien het BRUNO initiatief ontstaan is vanuit de werking van DMOA architecten zal DMOA de eerste keuze zijn om deze rol te vervullen maar andere samenwerkingen zijn even goed mogelijk. De beslissing hoort enkel het bestuur van elk BRUNO-project toe om de juiste keuze te maken. Pact 2 en 8 verzekert stakeholders en partners op een transparante manier dat er geen financieel misbruik kan ontstaan door deze exclusieve samenwerking tussen het BRUNO project en DMOA gezien deze marktconform moet opgesteld worden.

PACT 5: IN HARMONIE MET DE OMGEVING

Een BRUNO ontwikkelingsproject dient steeds op alle vlakken in harmonie te zijn met de omgeving. Enerzijds stedenbouwkundig via doorgedreven ontwerpend onderzoek in overleg met de bevoegde overheden. Het project wordt er getoetst op wettelijke vergunbaarheid en draagkracht van het perceel. Anderzijds met de buurtbewoners door in dialoog te gaan doorheen het ontwerpproces en met extra aandacht voor de maatschappelijke meerwaarde van een BRUNO project.

PACT 6: INCLUSIEVE DOELGROEP

Bij elk BRUNO ontwikkelingsproject worden alle relevante stakeholders (overheid, buurt, doelgroep) bevraagd om tot een zo geschikt en inclusief mogelijk programma te komen voor de specifieke locatie. Een programma in functie van de reële noden en met de betrachting een inclusieve stad te zijn voor alle lagen van de bevolking. Maar eveneens met inachtneming van de financiële realiteit van sommige keuzes. Dit wil zeggen dat de mix van woontypologieën in een woonproject in samenspraak met de stakeholders bepaald worden maar zonder het sociale doel (bv. betaalbaar wonen) in het gedrang te brengen. Dit evenwicht zal bewaakt en onderbouwd worden door BRUNO in alle fases van het project.

PACT 7: REGENERATIEF GEBOUWD

Een BRUNO project streeft ernaar een netto positieve impact voor de planeet te realiseren of anders gezegd regeneratief te zijn. Hiervoor zijn heel wat tools beschikbaar zoals bio-ecologisch bouwen, circulair bouwen, laag-energetisch bouwen, aanpasbaar en modulaire principes, CO2 negatief bouwen, enzovoort.
Het inlossen van het sociale doel zoals de nood aan betaalbaar wonen heeft eveneens een positieve impact op de mens dus wordt meegenomen in de totale balans van het project. Pact 7 is een ambitie. De bouwmarkt evolueert aan een sneltempo en inzichten evolueren dagelijks. Oplossingen die vandaag onbetaalbaar zijn, zijn morgen misschien standaard. Daarom dat het vooral belangrijk is de intentie van BRUNO te stipuleren om aan de kop van het peloton te staan wat duurzame keuzes betreft maar steeds met het budget in het achterhoofd en met een balans die zowel sociale als economische parameters meeneemt.

PACT 8: MET GELIJKGESTEMDE EN CORRECT BETAALDE PARTNERS

BRUNO projecten steunen enkel op partners die kwalitatief en maatschappelijk geëngageerd (social governance) zijn en prijsconform werken. Er zijn voldoende openbare publicaties en normen van marktconforme eenheidsprijzen om stakeholders toe te laten de prijzen in de open boekhouding van pact 2 te toetsen op goed bestuur per BRUNO project. Aannemers die werken met personeel aan dumpingprijzen worden geweerd. BRUNO projecten zijn autonoom qua keuze van samenwerkingen en dit zonder inspraak. Stakeholders zien enkel toe dat deze manier van partners kiezen correct verloopt en er geen misbruik plaatsvindt dat het sociale doel (bv. zo betaalbaar mogelijk bouwen) in het gedrang komt. BRUNO projecten zullen op termijn gesuperviseerd worden door een onafhankelijk orgaan zonder financiële belangen in de projecten zelf.

PACT 9: JURIDISCH KADER VOOR NIET SPECULATIEVE DOORVERKOOP

BRUNO projecten bevatten een sluitend systeem dat speculatie met het gerealiseerde project voor eeuwig uitsluit. De huidige en toekomstige meerwaarde die gerealiseerd wordt met het project behoort exclusief het belangeloos doel toe, in dit geval dus het betaalbaar blijven van de woningen. Dit systeem wordt bij elk project voorgelegd aan de stakeholders met de nodige garanties. In dit specifieke geval waarbij de doelgroep CLT kopers zijn, wordt gebruik gemaakt van de CLT modaliteiten die eveneens een non speculatief juridisch kader vormen.